Hoge Raad corrigeert gemeentelijke methode bij taxatie niet-woningen

Voorkom te hoge heffingen bij incourante objecten en controleer de WOZ-waarden
Op 31 januari 2020 oordeelde de Hoge Raad over de correctie voor technische veroudering bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het bijzonder ging de Raad in op de restwaarde die, tezamen met de levensduur van het object, de basis is voor de correctie technische veroudering. De uitleg die gemeenten geven aan het begrip restwaarde is niet juist, aldus de Hoge Raad. Voor de praktijk betekent dit dat veel WOZ-waarden wellicht te hoog zijn: controle en correctie van de WOZ-waarde kunnen te hoge heffingen voorkomen.
13 feb 2020 Laatst gewijzigd: 28 feb 2020 Jurisprudentie mr. Sjoerd Bosma

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Het arrest van 31 januari 2020, dat hieronder als download is toegevoegd, is van belang voor niet-woningen waarvan de WOZ-waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald zoals industriële objecten, zieken- en verpleeghuizen, scholen en andere – zogenoemde incourante – objecten.

Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de vervangingswaarde van de opstal gecorrigeerd voor zowel technische als functionele veroudering. De correctie voor technische veroudering wordt bepaald door bij de ingebruikname van de onroerende zaak zowel de levensduur als de restwaarde aan het einde van die levensduur in te schatten. Hierdoor ontstaat een jaarlijks vast percentage voor deze ‘technische correctie’.

Verlengde levensduur

Veel gemeentelijke taxateurs passen een verlenging van de levensduur van een object toe zodra de oorspronkelijk ingeschatte levensduur wordt bereikt en het object nog steeds in gebruik is overeenkomstig de oorspronkelijke aard en bestemming. Door deze verlengde levensduur wordt de restwaarde ook pas later bereikt, namelijk op het moment dat de onroerende zaak niet meer als zodanig in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker. Dat is doorgaans op het moment dat de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker geen nut meer heeft; het moment waarop de eigenaar/gebruiker het gebruik van het object beëindigt.

De verlenging van de levensduur leidt tot een lagere jaarlijkse correctie voor technische veroudering en dus tot een hogere WOZ-waarde. 

Restwaarde

De Hoge Raad oordeelt nu dat de restwaarde al kan worden bereikt op het moment waarop de onroerende zaak nog overeenkomstig de aard en de bestemming bij de eigenaar/gebruiker in gebruik is. Het moment waarop de restwaarde wordt bereikt ligt dus niet bij het moment waarop de onroerende zaak geen nut meer heeft voor de eigenaar/gebruiker en buiten gebruik wordt gesteld. Het feit dat de levensduur langer is dan oorspronkelijk ingeschat, doet derhalve niet af aan het feit dat de restwaarde reeds aan het einde van die oorspronkelijk ingeschatte levensduur kan worden bereikt. Onzes inziens is dit een terecht oordeel van de Hoge Raad. Deze benadering hebben wij steeds voorgestaan en in onze advisering ook bepleit.

De Hoge Raad oordeelt voorts dat er wel aanleiding kan zijn om tot een aanpassing van de technische correctie of van de restwaarde te komen, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de eerder gehanteerde uitgangspunten voor levensduur en restwaarde achteraf bezien onjuist zijn.
Aanpassing van de technische correctie of van de restwaarde geschiedt in ieder geval indien de onroerende zaak is gerenoveerd. In welke andere gevallen een aanpassing als hier bedoeld aan de orde kan komen blijkt niet uit het arrest.   

Hoe nu verder?

Het is nu van belang om de toegepaste technische correctie bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde goed te checken. Graag doen wij dat samen met u: wij kijken dan met u mee om te beoordelen of de vastgestelde WOZ-waarde te hoog en daarmee onjuist is. De WOZ-beschikking 2020 – die één dezer dagen op de deurmat valt – biedt hiertoe een goede gelegenheid. Stel dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en wordt verlaagd, dan scheelt niet alleen in de omvang van de te betalen lokale belastingen maar mogelijk ook nog in de fiscale afschrijving hoewel de fiscale afschrijving inmiddels sterk is beperkt.
 

Nadere informatie

Het indienen van een bezwaar is altijd handig als u wat meer tijd nodig heeft om de WOZ-waarden te kunnen beoordelen. U kunt hier een gratis model-bezwaarschrift bij ons opvragen.

Het volledige arrest van 31 januari 2020 is opgenomen in onderstaande download.

Downloads

Auteur

Bosma_Sjoerd_foto.jpg

mr. Sjoerd Bosma

Bureau Bosma
Den Haag
Specialisme(n): WOZ, lokale belastingen, milieubelastingen
Profiel
Neem contact op voor een gratis consult

Lees meer van deze auteur ...

De gecorrigeerde vervangingswaarde in de WOZ leidt vaak tot discussie

8 jan 2020 De WOZ-waarde van woningen en van rijksmonumenten wordt altijd gesteld op de waarde in het economische verkeer, ofwel de marktwaarde. Voor bedrijfspanden en andere niet-woningen zoals ziekenhuizen, scholen, industriële complexen, wordt de WOZ-waarde gesteld op de waarde in het economische verkeer, tenzij de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is; als dat zo is dan wordt de WOZ-waarde op die gecorrigeerde vervangingswaarde gesteld.

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

8 jan 2020 De wijze waarop de WOZ-waarde wordt bepaald is niet altijd duidelijk voor degene die de WOZ-waarde ontvangt. Die duidelijkheid is wel van belang omdat de WOZ-waarde van belang is voor de heffing van belastingen. Duidelijkheid over de waardebepaling kan wel worden verkregen, onder meer door het, gelijktijdig met het indienen van een bezwaar, opvragen van het taxatieverslag én het opvragen van ‘de op de zaak betrekking hebbende stukken’.
Fiscaalconsult

Fiscaalconsult is het kenniscentrum en online adviesplatform voor financiële of juridische dienstverleners, als ook controllers van ondernemingen die op zoek zijn naar fiscale expertise.

Fiscaalconsult
Kanaalpark 157
2321 JW Leiden

Volg ons op

 
Fiscaal nieuws ontvangen?

Fiscaal nieuws ontvangen?

Ja, stuur mij de nieuwsbrief met fiscale updates en ontwikkelingen. Gegevensverwerking en verzending overeenkomstig de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). U ontvangt maximaal 1 nieuwsbrief per week.

Controleer nu uw mailbox

U ontvangt een bericht met instructies om uw e-mailadres te bevestigen.

Fiscaalconsult © 2021. Fiscaalconsult is een onderdeel van Opgenoort Holding BV. Alle rechten voorbehouden. Privacybeleid en disclaimer

Calabi
1
0
1